Erbbaurecht So funktioniert die Grundstücksmiete zum Hausbau

Mit einem Erbbaurecht erhältst Du ein Grundstück, auf dem Du bauen kannst, ohne dass es Du es gleich kaufen musst. Das schont erst einmal den Geldbeutel. Allerdings verpflichtest Du Dich auch, regelmäßig für die Nutzung des Grundstücks zu bezahlen. Ein Erbbaurecht ist also nicht unbedingt schlechter oder besser als ein Kauf. Deine Rechte und Pflichten solltest Du aber gut kennen, bevor Du den Vertrag unterschreibst.

Beim Erbbaurecht schließt Du mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Vertrag, den Erbbaurechtsvertrag. Das Recht wird in das Grundbuch zu dem Grundstück eingetragen und erlaubt Dir, ganz allgemein, auf dem Grundstück ein „Bauwerk zu haben“ (§ 1 Abs. 1 ErbauRG).

Das Erbbaurecht ist in Deutschland schon seit über 100 Jahren in einem eigenen Gesetz geregelt, dem Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG). Zuvor gab es über Jahrhunderte in Deutschland bereits ein ähnliches Recht, die Erbpacht. In der Alltagssprache werden Erbbaurecht und Erbpacht daher immer noch nebeneinander verwendet.

Ein bebautes Grundstück mit einem Erbbaurecht kannst Du fast so nutzen wie ein Eigentümer: Du kannst das Haus selbst nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben. Allerdings musst Du den Erbbaurechtsvertrag immer im Blick haben. 

Als Grundregel gilt: Willst Du an dem Erbbaurecht aktiv etwas verändern, etwa das Grundstück verkaufen, muss der Grundstückseigentümer zustimmen.

Wie wird das Erbbaurecht festgeschrieben?

Für den Erwerb eines Erbbaurechts gibt es ein genau festgelegtes Verfahren: Der Erbbaurechtsvertrag muss nach Paragraf 11 Absatz 2 ErbbauRG notariell beurkundet werden. Der Notar beantragt dann beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Rechts in das zugehörige Grundbuch. 

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, also bei den Lasten und Beschränkungen. Es muss nach Paragraf 10 ErbbauRG zwingend an erster Rangstelle eingetragen werden. Die Rangstelle bestimmt, vereinfacht gesagt, welches der eingetragenen Rechte im Zweifel das wichtigere ist. 

Zusätzlich zur Eintragung in das Grundbuch des Grundstücks legt das Grundbuchamt ein besonderes Grundbuchblatt an, das Erbbaugrundbuch. Auf diesem gesonderten Blatt werden die Eigentümer des Grundstücks und der Erbbauberechtigte vermerkt, nach Paragraf 14 ErbbauRG.

Du kannst Dir also sicher sein, dass ein für Dich eingetragenes Erbbaurecht im Grundbuch vermerkt ist. Sollte der Eigentümer etwa sein Grundstück verkaufen wollen, ist für jeden Interessenten sofort ersichtlich, dass für das Grundstück ein Erbbaurecht besteht.

Warum gibt es das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht trennt rechtlich das Grundstück vom Gebäude: Als Erbbauberechtigter kannst Du Eigentümer eines Gebäudes sein, während das Grundstück einem anderen, dem Erbbaurechtsgeber, gehört. Ohne dieses Recht werden Grundstück und Gebäude nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch als Einheit betrachtet. Das bedeutet: Ohne weitere Absprachen gehört ein Haus immer dem, auf dessen Grundstück es steht; so regelt es Paragraf 946 BGB. Das Erbbaurecht ist also eine Ausnahme von diesem Einheitsgrundsatz.

Wer vergibt Grundstücke mit Erbbaurecht?

Erbbaurecht ist das passende Instrument für Grundstückeigentümer, die nicht daran interessiert sind, Grundstücke zu verkaufen, sondern sie langfristig behalten und daraus Einnahmen erzielen wollen.

Typischerweise sind die Erbbaurechtsgeber Institutionen wie Kirchen, Stiftungen sowie Städte und Gemeinden.

Für Dich bedeutet das: Meistens hast Du bei einem bestimmten Grundstück nicht die Wahl zwischen Erbbaurecht oder Kauf. Wenn ein Erbbaurecht für Dich aber interessant ist, kannst Du aktiv nach Grundstücken mit Erbbaurecht suchen.

Die wesentlichen Teile des Erbbaurechts sind:

Erbbaurechtsvertrag: Dieser Vertrag regelt, wie das Erbbaurecht genau ausgestaltet wird. Manche Regelungen sind gesetzlich vorgeschrieben, andere kannst Du mit dem Grundstückseigentümer verhandeln. Der Erbbaurechtsgeber kann etwa in den Vertrag schreiben, für welchen Zweck Du das Grundstück nutzen darfst, etwa Wohnen oder Gewerbe, und innerhalb welcher Fristen Du das Grundstück bebauen musst. 

Da die Erbbaurechtsgeber meist Institutionen wie Kommunen, Kirchen oder Stiftungen sind, haben sie meist viele Grundstücke und genaue Vorstellungen darüber, wie sie das Erbbaurecht ausgestalten möchten. Trotzdem lohnt es sich immer, die vorgegebenen Regelungen zu hinterfragen. Das gilt gerade dann, wenn Du eine ganz andere Festlegung treffen möchtest.

Ein Beispiel: Du möchtest in Deinem Haus als selbstständiger Softwareentwickler arbeiten; der Vertrag schließt aber eine gewerbliche Nutzung vollständig aus. Du könntest dann versuchen, eine Regelung zu treffen, die eine selbstständige Tätigkeit erlaubt, aber regelmäßigen Publikumsverkehr ausschließt.

Welche Regelungen Du direkt noch beim Erbbaurechtsgeber ansprechen solltest, zeigt Dir unsere Checkliste.

Checkliste Erbbaurecht – Zum Download

Laufzeit des Erbbaurechts: Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags ist nicht gesetzlich geregelt. Typischerweise läuft der Vertrag aber über mehrere Jahrzehnte. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2023 liefen die meisten Verträge der befragten Eigentümer zwischen 76 und 99 Jahren.

Erbbauzins: Der Erbbauzins gibt an, wie viel Du regelmäßig an den Grundstückseigentümer zahlen musst. Häufig handelt es sich um einen niedrigen einstelligen Prozentsatz des Grundstückswerts, also etwa zwei bis fünf Prozent pro Jahr. Der Erbbauzins ist die wichtigste finanzielle Kennzahl rund um das Erbbaurecht. Im Erbbaurechtsvertrag wirst Du den Erbbauzins nicht als Prozentzahl, sondern als feste Summe finden. Auch der Zahlungsrhythmus wird im Vertrag geregelt. 

Heimfall und Entschädigung: Heimfall bedeutet, dass das Erbbaurecht vorzeitig wieder zurück an den Grundstückseigentümer geht. Das Erbbaurecht läuft also nicht einfach aus, sondern es treten besondere Gründe ein, mit denen das Erbbaurecht vorzeitig beendet wird. 

Für den Erbbauberechtigten ist ein solches Ende des Vertrags ein beträchtlicher Eingriff in seinen Alltag und sein Vermögen; schließlich hat er auf dem Grundstück der Erbbaurechtgebers sein Haus gebaut.

Der Heimfall ist deshalb nur unter bestimmten, engen Voraussetzungen möglich, die im Erbbaurechtsvertrag genannt werden müssen, nach Paragraf 2 Nr. 4 ErbbauRG.

Typische Gründe für den Heimfall sind:

• Die vertragswidrige Nutzung des Erbbaurechts: Du nutzt etwa das Grundstück gewerblich, statt wie vereinbart nur zu Wohnzwecken.
• Unterlassene Bebauung oder Instandhaltung: Du lässt das Gebäude verfallen oder baust nicht fristgerecht.
• Zahlungsverzug beim Erbbauzins: Du gerätst mit der Zahlung für mindestens zwei Jahre in Rückstand.

Außerdem gilt: Selbst im Fall des Heimfalls hast Du Anspruch auf eine Entschädigung nach Paragraf 32 ErbbauRG. Die Entschädigung kann im Grundsatz vertraglich ausgeschlossen werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn das Erbbaurecht zur „Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde“, wie es im Gesetz heißt. In diesem Fall gilt eine Untergrenze: Die Entschädigung muss mindestens zwei Drittel des Wertes des Erbbaurechts betragen. Der Wert des Erbbaurechts ist dabei der Wert des Bauwerks und der Wert der Nutzung des Bodens.

Wie Du siehst, stellt der Heimfall ein gewisses Risiko dar, wenn Du Dich für ein Grundstück mit Erbbaurecht entscheidest. Allerdings bekommst Du nur dann Probleme, wenn Du Dich nicht vertragsgemäß verhältst.

Du solltest Dir also im Vertrag genau ansehen, welche Gründe für den Heimfall genannt werden. Manche dieser Punkte, etwa eine Frist zur Bebauung, kannst Du eventuell noch verhandeln. In jedem Fall solltest Du Dir bei einem Grundstück mit Erbbaurecht möglichst sicher sein, dass Du den Erbbaurechtzins regelmäßig aufbringen kannst.

Neben diesen Hauptpunkten gibt es eine Vielzahl von Einzelregelungen, etwa zum Vertragsablauf, der Anpassung des Erbbauzinses und der Verteilung weiterer Kosten. Im weiteren Verlauf gehen wir auch auf diese Punkte näher ein.

Laufzeit am Anfang: Wird ein Erbbaurecht neu begründet oder verlängert, erhältst Du als Erbbaurechtsnehmer die volle Frist, also zum Beispiel 60 oder 99 Jahre. Sofern Du Dein Haus nicht irgendwann verkaufen möchtest, brauchst Du Dich um die Laufzeit des Erbbaurechts also absehbar nicht mehr zu kümmern.

Ein Beispiel: Deine Gemeinde entwickelt ein neues Wohngebiet auf eigenem Bauland. Die Grundstücke bietet sie im Erbbaurecht an. Die Laufzeit des Erbbaurechts legt sie auf 75 Jahre fest. Sofern Du eines der Grundstücke erhältst, läuft Dein Erbbaurecht noch für 75 Jahre.

Eintritt in einen Erbbaurechtsvertrag: Das Erbbaurecht kann vererbt oder verkauft werden. Für die Laufzeit ist dann wichtig: Kaufst oder erbst Du ein bestehendes Erbbaurecht, läuft die alte Laufzeit weiter. Das bedeutet, Du bekommst nur noch den Teil, der noch nicht verstrichen ist.

Ein Beispiel: Du möchtest ein Haus kaufen, das auf einem Erbbau-Grundstück steht. Das Erbbaurecht wurde im Jahr 1970 für 99 Jahre begründet. Im Jahr 2025 sind also 55 Jahre verstrichen. Das Erbbaurecht läuft nur noch für weitere 44 Jahre.

In diesem Fall kannst Du mit dem Erbbaurechtsgeber über eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts sprechen. Es kann sein, dass der Erbbaurechtsgeber interessiert ist, das Erbbaurecht zu verlängern. Da der Erbbaurechtsvertrag in diesem Fall wieder notariell beurkundet werden muss, kann er bei der Gelegenheit auch gleich andere Punkte anpassen, etwa den Erbbauzins.

Als Faustregel solltest Du Dir merken: Kommst Du mit der Restlaufzeit in die Nähe Deiner persönlichen Lebenserwartung, solltest Du Dir die Regelungen des Erbbaurechtsvertrags zur Laufzeit genau anschauen. Eine ausreichend lange Restlaufzeit schützt Dich vor der Unsicherheit, die aufkommt, wenn das Erbbaurecht in Deinen späten Lebensjahren ausläuft.

Die Regelungen zur Laufzeit können wie Vieles im Erbbaurechtsvertrag, unterschiedlich ausgestaltet sein. Es kann sein, dass der Vertrag zwar nur noch eine kurze Restlaufzeit hat, aber eine Option zur Verlängerung des Erbbaurechts vorsieht. Dann kannst Du den Vertrag weiterlaufen lassen. Ist das nicht der Fall, solltest Du eine vorzeitige Verlängerung ansprechen, bevor Du Dich für den Kauf von Haus und Erbbaurecht entscheidest.

Ablauf des Erbbaurechts und Entschädigung: Erlischt das Erbbaurecht, weil der Vertrag ausläuft, gehst Du übrigens nicht leer aus. Der Grundstückseigentümer muss nach Paragraf 27 ErbbauRG entweder eine Entschädigung für das Gebäude leisten oder Dir eine Verlängerung des Erbbaurechts anbieten.

Laufzeit und Finanzierung: Die Restlaufzeit des Vertrags ist ebenfalls wichtig, wenn Du für den Hauskauf oder -bau einen Hauskredit benDer Erbbauzins gibt an, wie viel Du regelmäßig an den Grundstückeigentümer zahlen musst.ötigst. Auch für die Bank schafft eine kurze Restlaufzeit des Erbbaurechts Unsicherheit: Ist die Restlaufzeit kürzer als die berechnete Laufzeit des Darlehens, droht am Ende der Laufzeit eine aufwndige Neubesicherung oder eine vorzeitige Ablösung des Kredits. 

Diese Fragen lassen sich lösen, aber Banken und Bausparkassen bauen lieber vor und möchten in der Regel sicherstellen, dass diese Fragen sich erst gar nicht stellen. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts sollte am besten deutlich länger sein als die Laufzeit des Baukredits. Also länger als die Zeit, für die die Bank eine Sicherheit benötigt.

Höhe des Erbbauzinses: Die Höhe des Erbbauzinses bemisst sich am Grundstückswert. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag der durchschnittliche Erbbauzins für Wohngebäude im Jahr 2022 bei 2,7 Prozent des Grundstückswerts und damit niedriger als noch 2017.

Allerdings ist zu bedenken, dass die Bauzinsen im Jahr 2022 wesentlich niedriger lagen als im Jahr 2025. Außerdem kamen mehr als die Hälfte der ausgewerteten Fragebögen von Kommunen. Städte und Gemeinden vergeben aber häufig Erbbaurechte nach sozialen Kriterien und damit tendenziell zu einem niedrigen Erbbauzins. Bei anderen Erbbaurechtsgebern wie Kirchen oder Stiftungen kann der Erbbauzins durchaus höher liegen.

Insgesamt kannst Du für den Erbbauzins mit einem niedrigen einstelligen Prozentsatz, etwa zwei bis fünf Prozent pro Jahr, rechnen. Ob Du Jahr für Jahr zwei oder fünf Prozent zahlst, macht gerade bei einem langlaufenden Vertrag wie beim Erbbaurecht einen großen Unterschied. Auch wenn die Erfolgsaussichten vielleicht nicht besonders groß sind, solltest Du versuchen, über den im Vertrag genannten Erbbauzins zu verhandeln.

Verkehrswert als Grundlage: Als Grundstückswert wird der Verkehrswert des Grundstückes zugrunde gelegt. Das ist der Wert, zu dem das Grundstück unter fremden Dritten verkauft werden könnte, wenn man alle Merkmale berücksichtigt.

Allerdings teilt Dir der Grundstückseigentümer den Verkehrswert, den er seiner Berechnung zugrunde legt, nicht unbedingt mit. Im Vertrag über das Erbbaurecht ist lediglich der Erbbauzins als Betrag genannt. 

Du kannst dann den prozentualen Erbbauzins allenfalls erschließen, indem Du etwa per Vergleichswertverfahren oder über den Bodenrichtwert den Grundstückswert schätzt. Anschließend teilst Du den Betrag für den Erbbauzins durch den Schätzwert und multiplizierst das Ergebnis mit 100.

Ein Beispiel: Du sollst als Erbbauzins jährlich 8.000 Euro an den Erbbaurechtsgeber zahlen. Du schätzt den Grundstückswert auf 240.000 Euro.

Berechnung des Erbbauzinses: (8.000 Euro / 240.000 Euro) x 100 = 3,33 Prozent

Anpassungen des Erbbauzinses: Bei den Anpassungen des Erbbauzinses geht es vor allem um Erhöhungen. Grundsätzlich darf der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtszins alle drei Jahre erhöhen, Paragraf 9a ErbbauRG. Bei Wohngrundstücken darf die Erhöhung nach dieser Vorschrift allerdings „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig sein“.

In der Praxis bedeutet das: Die Erhöhung des Erbbauzinses orientiert sich an der allgemeinen Preisentwicklung, also der Inflation. Ein gängiger Maßstab dafür, der häufig auch in Erbbaurechtsverträgen verwendet wird, ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Zahlungen: Häufig wird der Erbbauzins einmal im Quartal fällig, typischerweise am Ende, also zum 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember eines Jahres. Du kannst mit dem Grundstückseigentümer auch eine andere Zahlweise vereinbaren, etwa die jährliche oder halbjährliche Zahlung.

Folgen, wenn Du nicht zahlst: Die Zahlung des Erbbauzinses ist die wichtigste Pflicht, die Du im Rahmen des Erbrechtvertrags übernimmst. Das Erbbaurechtsgesetz sagt dazu: Gerätst Du mit mindestens zwei Jahresbeträgen in Rückstand, droht der Heimfall, Paragraf 9 Satz 4 ErbbauRG. Der Grundstückseigentümer kann dann geltend machen, dass das Erbbaurecht an ihn zurückfallen soll. Mehr zu diesem Thema findest Du oben im Abschnitt zu den wichtigsten Punkten des Erbbaurechts. 

Allerdings solltest Du es auf keinen Fall so weit kommen lassen. Kümmere Dich schnellstmöglich um einen Zahlungsaufschub oder eine andere Lösung, wenn Du den Erbbauzins absehbar nicht zahlen kannst.

Außer dem Erbbauzins gibt es weitere Kosten rund um das Grundstück, die Du im Blick haben solltest. Der Erbbaurechtsvertrag muss in jedem Fall eine Vereinbarung über die Lasten und Abgaben des Grundstücks enthalten, Paragraf 2 Nr. 3 ErbbauRG. Üblicherweise legt der Vertrag fest, dass der Erbbauberechtigte alle Lasten und Abgaben übernimmt.

Öffentliche Erschließungskosten: Das Erbbaurecht wird rechtlich als wirtschaftliche Einheit mit dem Gebäude betrachtet. Deshalb zahlt nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ein Erbbauberechtigter die öffentlichen Erschließungskosten eines Grundstücks, Paragraf 134 BauGB. 

Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, zahlst Du also für die Herstellung von Straßen, Kanälen und Beleuchtung, die Deinem Grundstück zugerechnet werden. Die Gemeinde legt die Kosten dafür nach einem Schlüssel auf die Anlieger um. Besprich mit der Gemeinde, welche Kosten auf Dich zukommen.

Wenn das Grundstück bereits erschlossen wurde, kann es sein, dass der Erbbaurechtsgeber die Kosten als einmaligen Betrag einfordert; sie können aber auch in den Erbbauzins einberechnet sein.

Egal ob mit Erbbaurechtsgeber oder Gemeinde: Du solltest Kostenregelung für die Erschließungskosten klären, bevor Du den Erbbaurechtsvertrag unterschreibst.

Private Anschlusskosten: Auch für private Verträge, wie etwa den Glasfaseranschluss, Telefon, Strom oder Wasser, trägst Du als Erbbauberechtigter die Kosten.

Grundsteuer: Auch die Grundsteuer zählt zu den Lasten, die der Erbbaurechtsnehmer übernimmt.

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt: Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, musst Du Grunderwerbsteuer zahlen. Außerdem werden wie beim Kauf Kosten für den Notar und das Grundbuchamt fällig. 

Allerdings wird beim Erbbaurecht jeweils der Wert der Zahlung des Erbbaurechts über die Laufzeit als Grundlage für die Gebühren und die Besteuerung verwendet. Die genauen Kosten hängen also vom Erbbauzins und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab. Typischerweise liegt die Bemessungsgrundlage nach dieser Berechnung unter dem steuerlichen Wert des Grundstücks. Dies liegt im Wesentlichen an dem Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG), der für das Erbbaurecht verwendet wird, Anhang 9a BewG.

Beim Erbbaurecht sparst Du Dir die Anschaffungskosten für das Grundstück. Auch Maklerkosten hast Du nicht. Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt musst Du allerdings zahlen. Das folgende Beispiel zeigt Dir die typischen Kosten im Vergleich zu den Ausgaben für einen Grundstückskauf. 

Vergleich der Kosten im ersten Jahr bei Erbbaurecht und Grundstückskauf

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung (Stand: Mai 2025)

Beim Erbbaurecht sparst Du also im ersten Jahr die Grundstückskosten. Diesen Teil der Gesamtkosten musst Du nicht mehr finanzieren. Dadurch benötigst Du weniger Kredit und weniger Eigenkapital. Die Monatsrate, die Du an die Bank zahlen musst, ist deutlich niedriger als beim Kauf des Grundstücks.

Insgesamt wird der Wohnungs- oder Hauskauf für Dich erschwinglicher: Beim Erbbaurecht benötigst Du weniger Vermögen und weniger Einkommen, um in die eigenen vier Wände zu kommen.

Laufende Kosten nicht unbedingt niedriger

Während die Kosten im ersten Jahr beim Erbbaurecht eindeutig niedriger sind als beim Kauf des Grundstücks, lässt sich für die Folgejahre keine eindeutige Aussage treffen: Für den Kauf können Kreditkosten anfallen, für das Erbbaurecht wird der Erbbauzins fällig. Welche Zahlung höher ausfällt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab:

• der Höhe des Kreditanteils,
• der Höhe des Erbbauzinses,
• dem Bauzinssatz,
• dem Tilgungssatz.

Finanzierst Du das Grundstück vollständig über Kredit und rechnest mit aktuellen Zinssätzen sowie einem nicht sehr vorteilhaften Erbbauzins, zahlst Du beim Erbbaurecht etwa einen Prozentpunkt weniger als beim Kauf. Du kommst auf einen leichten Vorteil für das Erbbaurecht.

Allerdings hast Du bei diesen Eckdaten den Kredit nach etwa 35 Jahren zurückgezahlt, während das Grundstück bei der Erbpacht immer noch dem Erbpachtgeber gehört.

Vergleich der laufenden Kosten bei Erbpacht und Grundstückskauf

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung (Stand: Mai 2025)

Wann ist das Erbbaurecht besser als der Grundstückkauf?

Allerdings kannst Du diese beispielhaften Zahlen auch so betrachten: Der Erbbauzins ist in diesem Beispiel etwas höher als der Zinssatz für den Baukredit. Sind Erbbauzins und Kreditzins gleich hoch, so kostet die reine Nutzung des Grundstücks am Anfang gleich viel. Allerdings steigt beim Baukredit nach und nach der Tilgungssatz, weil die Restschuld des Kredites sinkt. 

Du zahlst also beim Erbbaurecht Monat für Monat weniger. Sofern es von Deinem Einkommen und den sonstigen Ausgaben möglich ist, solltest Du den Unterschiedsbetrag nicht einfach ausgeben, sondern anlegen.

Übernimmst Du den Tilgungssatz Deines Baukredits als zusätzliche Sparrate, so hast Du monatlich in beiden Fällen den gleichen Aufwand, baust aber nebenher ein Vermögen auf. Für den oben dargestellten Fall bedeutet das: 

• Der Tilgungssatz beträgt anfänglich 1,5 Prozent des Grundstückswerts von 200.000 Euro, also 3.000 Euro im Jahr.
• Auf den Monat gerechnet, ergibt das eine Sparrate von 250 Euro.
• Erzielst Du mit Deiner Geldanlage über 35 Jahre eine Rendite von sechs Prozent, kommst Du rechnerisch auf ein Vermögen von etwa 345.000 Euro. 

Wie viel Du mit einer regelmäßigen Sparrate erreichen kannst, zeigt Dir der Finanztip-Sparrechner.

Eine Rendite von sechs Prozent kannst Du allerdings nur erwarten, wenn Du langfristig auf eine breit gestreute Anlage in Aktien setzt. Nutze dafür ETFs.

Fazit: Beim Grundstückskauf zahlst Du mit der Bankrate nach und nach Deine Schulden zurück. Nach der letzten Rate hast Du ein schuldenfreies Grundstück. Im besten Fall ist dieses auch noch im Wert gestiegen. 

Der Erbbauzins ist dagegen nur eine Art Miete. Wenn Du den Grundstückskauf vollständig über die Bank finanzieren müsstest, gilt: Je niedriger der Erbbauzins, umso geringer ist die laufende Zahlung im Vergleich zum Kauf.

Sofern es finanziell möglich ist, solltest Du es in diesem Fall nicht bei der niedrigen monatlichen Zahlung für das Erbbaurecht belassen, sondern laufend so viel Geld für das Grundstück oder für die Baufinanzierung zusätzlich ausgeben, wie bei einem Kauf: 

Ein Beispiel: Du nutzt ein Grundstück, das etwa 200.000 Euro wert ist. Der Erbpachtzins beträgt nur etwa zwei Prozent des Grundstückwertes, also 4.000 Euro. Bei einer Finanzierung müsstest Du dagegen 3,5 Prozent an Zinsen und 1,5 Prozent an Tilgung zahlen. Das sind fünf Prozent, also 10.000 Euro. Im Vergleich zu einem Grundstückskauf zahlst Du also etwa 6.000 Euro pro Jahr weniger. Dieses Geld kannst Du dann entweder direkt für den Baukredit nutzen oder aber zur Seite legen.

Je nach Wertentwicklung des Grundstücks und Rendite Deines Aktiensparplans kann dann die Erbpacht oder der Grundstückskauf am Ende finanziell besser sein.

Ob Dir Du das Grundstück im Erbbaurecht nutzt oder direkt kaufst, ist also langfristig nicht entscheidend. Wichtig ist, dass das Gesamtpaket aus Standort, Haus und Grundstück für Dich passt.

Das Erbbaurecht hat also Vor- und Nachteile. Es ist von sich aus weder besser noch schlechter als der Kauf eines Grundstücks. Wir fassen die beiden Seiten nachfolgend noch einmal zusammen:

Das sind die Vorteile des Erbbaurechts

Geringe Anfangskosten: Der größte Vorteil des Erbbaurechts sind die geringeren Anfangskosten im Vergleich zum Kauf: Die Kosten für das Grundstück musst Du nicht aus dem Eigenkapital nehmen oder finanzieren. 

Insgesamt wird der Wohnungs- oder Hauskauf also erschwinglicher: Bei der Erbpacht benötigst Du weniger Vermögen und weniger Einkommen, um in die eigenen vier Wände zu kommen.

Die weiteren finanziellen Vorteile ergeben sich also fast alle aus den entfallenden Kaufkosten für das Grundstück:

• Du kommst mit einem niedrigeren Kredit aus.
• Deine monatliche Kreditrate ist niedriger.
• Du benötigst weniger Eigenkapital.
• Die Immobilie wird insgesamt erschwinglicher.
• Du gewinnst finanzielle Spielräume für andere Sparformen.

Zu den weiteren Vorteilen könnte man zählen, dass Du Dir keine Sorgen um die Wertentwicklung des Grundstücks machen musst. Sollten Grundstücke in Deiner Region in 15 oder 20 Jahren schwer verkäuflich sein, schlägt dies nicht in gleicher Weise auf Dein Vermögen durch wie bei einem Kauf von Grundstück und Haus.

Ein weiterer Vorteil ist also:

• Du bist nicht an Wertverlusten des Grundstücks beteiligt.

Das sind die Nachteile des Erbbaurechts

Gerade die fehlende Beteiligung an der Wertentwicklung kann ein Nachteil sein:

• Du nutzt das Grundstück nicht zum Vermögensaufbau.
• Du bist nicht beteiligt an Wertsteigerungen des Grundstücks.

Zu Nachteilen gehört außerdem, dass Du den Erbbauzins langfristig aufbringen musst. Ein Erbbaurecht läuft häufig über 99 Jahre. Egal, wie lange Du aber bezahlst: Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Weitere Nachteile sind also:

• Du zahlst langfristig mehr für das Grundstück als bei einem Kauf.
• Der Erbbauzins kann regelmäßig steigen.

Neben der langfristigen finanziellen Verpflichtung gibt es noch weitere Nachteile:

• Unsicherheit bei Vertragsende: Du hast keinen Anspruch auf Verlängerung des Vertrags.
• Heimfall: Zahlst Du etwa den Erbpachtzins nicht oder verletzt andere wesentliche Pflichten des Erbbaurechtsvertrags, kann der Eigentümer verlangen, dass das Erbbaurecht auf ihn übertragen wird. Dann fallen das Eigentum am Grundstück und am Gebäude wieder zusammen, und Du verlierst das Eigentum am Haus. Wie dieses Risiko einzuschätzen ist, haben wir oben bei den wichtigsten Punkten des Erbbaurechts beschrieben.
• Vorkaufsrecht beim Verkauf: Der Grundstückseigentümer kann ein Vorkaufsrecht haben, wenn Du das Erbbaurecht verkaufen willst.
• Finanzierung: Es kann sein, dass die Bank Dir bei der Baufinanzierung bestimmte Vorgaben macht, etwa eine Mindest-Restlaufzeit des Erbbaurechts.

Du musst also immer im Blick haben, dass Du nicht Eigentümer des Grundstücks bist und der Erbbaurechtsvertrag regelt, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Erbbaurecht ergeben.