Erbpacht So funktioniert der günstige Einstieg ins Eigenheim

Du hast ein passendes Grundstück für Deine Immobilie gefunden, bekommst die Fläche aber nur zur Erbpacht? Das spart einerseits Geld, bringt aber auch einige neue Regeln mit sich. Worauf Du achten musst und welche Vor- und Nachteile die Erbpacht hat, erfährst Du in diesem Ratgeber. 

Wenn man von Erbpacht spricht, meint man in Deutschland eigentlich das Erbbaurecht. Dieses Recht ist schon seit über 100 Jahren im Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) geregelt.

Dass man heutzutage immer noch von Erbpacht spricht, kommt daher, dass es über Jahrhunderte auch die Erbpacht als Recht gab. Die Erbpacht ist also der Vorläufer des heutigen Erbbaurechts.

Bei der alten Erbpacht konnte der Erbpachtnehmer gegen eine Pacht ein fremdes Grundstück bewirtschaften und die Früchte daraus ziehen. Ein Bauer konnte also etwa ein Feld bestellen, die Kartoffeln oder den Mais ernten und seine Ernte behalten. Das Recht konnte der Bauer vererben oder weiterverkaufen.

Diese alte Erbpacht gibt es so nicht mehr. Beim modernen Erbbaurecht wird zwar immer noch ein Grundstück verpachtet, es geht aber darum, auf dem Grundstück ein Gebäude zu bauen oder zu unterhalten. Damit dieses Geschäft für alle Seiten aufgeht, vermietet der Erbpachtgeber das Grundstück für eine sehr lange Zeit, zum Beispiel 99 Jahre.

Im Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbpachtnehmer dem Erbpachtgeber eine Art Miete, den Erbpachtzins. Auf das Jahr gerechnet, ist der Erbpachtzins ein niedriger prozentualer Betrag des Grundstückswerts, zum Beispiel zwei oder fünf Prozent. Konkret genannt wird im Erbbauvertrag allerdings keine Prozentzahl, sondern ein fester Betrag, den der Erbpachtnehmer regelmäßig zu entrichten hat. Dieser Betrag kann allerdings über die Jahre angepasst werden.  

Wie der Erbpachtzins, oder besser Erbbaurechtzins, genau funktioniert, haben wir im Ratgeber Erbbaurecht aufgeschrieben.

Erbpachtnehmer und Erbpachtgeber sind also langfristige Vertragspartner. Allerdings können sich die Vertragspartner auch ändern: Der Erbpachtnehmer kann sein Gebäude später verkaufen oder vererben, und zwar gemeinsam mit der Erbpacht. Gleiches gilt auch für den Erbpachtgeber: Auch er kann das Grundstück mit der Erbpacht verkaufen. Das Eigentum am Gebäude ändert sich dann nicht. 

Du siehst: Das Erbbaurecht ist eine Alternative zum Grundstückskauf: Statt ein Grundstück selbst zu kaufen, um darauf ein Haus zu bauen, schließt Du einen Vertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks und zahlst für die Nutzung des Grundstücks den Erbbauzins.

Du musst aber nicht unbedingt selbst bauen, sondern kannst das Gebäude auch kaufen und den Erbbauvertrag übernehmen. Der Kaufpreis ist entsprechend niedriger, als wenn Du auch das Grundstück kaufen müsstest.

Kannst Du Dir Erbpacht aussuchen?

Meistens hast Du nicht die Wahl zwischen Pacht oder Kauf des Grundstücks: In welcher Form sie ein Grundstück für die Bebauung bereitstellen, entscheiden die Eigentümer des Grundstücks.

Aber wer sind eigentlich typische Eigentümer von Erbpachtgrundstücken?

Beim Erbbaurecht sind die Erbpacht-Geber häufig Stiftungen, Kirchen oder Kommunen. Sie haben kein Interesse daran, ihre Grundstücke direkt gegen Geld zu tauschen, sondern nutzen die Flächen, um langfristig Einnahmen zu erzielen.

Gerade bei Kommunen kommen oft noch soziale Aspekte hinzu: Sie haben etwa ein Interesse daran, die Grundstücke jungen Familien zur Verfügung zu stellen, um das Überleben der Gemeinde langfristig zu sichern.

Wie das Erbbaurecht, also die neue Form der Erbpacht, genau funktioniert, erfährst Du in unserem Ratgeber zum Erbbaurecht.

Bei der Finanzierung bringt ein Hauskauf oder Hausbau mit Erbpacht einige Besonderheiten: Während Du bei der Erbpacht im Alltag keinen großen Unterschied zu einem Kauf des Grundstücks bemerken wirst, muss die Bank beachten, dass sie es mit zwei weiteren Parteien zu tun hat: dem Grundstückseigentümer und dem Käufer oder Bauherren, der für den Kauf oder Bau des Gebäudes einen Kredit benötigt.

Grundsätzlich ist es kein Problem, für den Kredit eine Grundschuld in das Grundbuch einzutragen, allerdings muss die Bank entscheiden, wie sie etwa die Erbpacht bei der Bewertung des Gebäudes berücksichtigt.

Es kann sein, dass Dir bei der Erbpacht weniger Banken einen Kredit anbieten als bei einem Grundstückskauf. Umso wichtiger ist es, dass Du den Wettbewerb unter den Banken nutzt und möglichst umfassend suchst. Am besten funktioniert das, wenn Du nicht nur einzelne Banken oder Bausparkassen ansprichst, sondern auch Vermittler in Deine Finanzierungsanfragen einbeziehst.

Zunächst schauen wir auf die Vorteile:

Geringe Anfangskosten: Der größte Vorteil sind die geringeren Anfangskosten im Vergleich zum Kauf: Wenn Du das Grundstück per Erbpacht erhältst und dann darauf baust, zahlst Du am Anfang nur die Baukosten und den Erbbauzins für das erste Jahr. Der Erbbauzins beträgt aber nur wenige Prozent des Grundstückswerts. Als Näherungswert für den Verkehrswert des Grundstücks nehmen wir im nachfolgenden Beispiel den Bodenrichtwert.

Wie groß dieser Vorteil ausfallen kann, zeigt Dir das nachfolgende Beispiel.

Vergleich der Anschaffungskosten bei Erbpacht und Grundstückskauf

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung, ohne Notar, Grundbuchkosten und Steuern (Stand: Mai 2025)

In unserem Beispiel fallen im ersten Jahr durch die Erbpacht satte 152.000 Euro weniger an als beim Kauf. Das zeigt: Abseits des Erbbauzins sparst Du Dir den Kaufpreis beim Grundstück. Diesen Teil der Kosten von Haus und Grundstück musst Du also nicht mehr finanzieren.

Dadurch benötigst Du weniger Kredit und auch weniger Eigenkapital. Die Monatsrate, die Du an die Bank zahlen musst, ist deutlich geringer als beim Kauf des Grundstücks.

Insgesamt wird der Wohnungs- oder Hauskauf für Dich erschwinglicher: Bei der Erbpacht benötigst Du weniger Vermögen und weniger Einkommen, um in die eigenen vier Wände zu kommen.

Die Vorteile ergeben sich also fast alle aus den geringeren Kosten für das Grundstück:

• niedrigerer Kredit
• niedrigere Kreditrate
• weniger Eigenkapital notwendig
• Immobilie insgesamt erschwinglicher

Bei den Nachteilen wirkt sich vor allem aus, dass Du den Erbbauzins langfristig aufbringen musst. Ein Erbbaurecht läuft häufig über 99 Jahre. Bei einem Erbbaurecht hast Du also den Wert des Grundstücks nach einer gewissen Zeit ebenfalls vollständig bezahlt, ohne dass es Dir gehört. Diesen Nachteil kannst Du an der folgenden Tabelle ablesen. Wir führen unser Beispiel von oben fort.

Vergleich der langfristigen Kosten bei Erbpacht und Grundstückskauf

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung, ohne Notar- und Grundbuchkosten, Steuern und Zinsen (Stand: Mai 2025)

Je nach Laufzeit des Vertrags und Höhe des Erbbauzinses hast Du also irgendwann den finanziellen Vorteil der Erbpacht aufgebraucht. Dies gilt allerdings nur, wenn Du auf den reinen Eurobetrag schaust.

Beziehst Du die Inflation mit ein, so kannst Du davon ausgehen, dass im Laufe der Jahre auch Dein Einkommen steigt. Das bedeutet: Der gleiche Eurobetrag ist fünf Jahre nach Beginn des Erbpachtvertrags weniger wert als zu Beginn.

Wie stark selbst eine geringe Inflationsrate die Kaufkraft verringert, zeigt Dir übrigens der Finanztip-Inflationsrechner.

In welchem Jahr die Ausgaben für Erbpacht und Grundstückskauf real gleich hoch werden, lässt sich im Vorhinein nicht sagen. Diese Info ist wichtig, um das Thema zu verstehen. In der Realität stellt sich die Frage nach Erbpacht oder Kauf des gleichen Grundstücks ohnehin fast nie. Denn ob das Grundstück verkauft oder per Erbbaurecht vergeben werden soll, entscheidet der Eigentümer. Natürlich kann es vorkommen, dass du zwei verschiedene Grundstücke als Option hast, wobei eines verkauft wird und Du das andere über das Erbbaurecht quasi mieten kannst. Wie Du den finanziellen Vergleich anstellen kannst, weißt du bereits. Du solltest Dir aber auch im Klaren über die Nachteile einer Erbpacht sein.

Denn neben der langfristigen finanziellen Verpflichtung über den Erbbauzins gilt es noch unbedingt zu beachten:

• Unsicherheit bei Vertragsende: Du hast keinen Anspruch auf Verlängerung des Erbbau-Vertrags.
• Heimfall: Das ist eine Art Sonderkündigungsrecht, mit dem der Grundstückseigentümer den Vertrag vorzeitig beenden kann. Solange Du den Erbbauzins bezahlst, musst Du Dich darüber in der Regel nicht sorgen.  
• Vorkaufsrecht beim Verkauf: Der Grundstückseigentümer kann ein Vorkaufsrecht haben, wenn Du das Erbbaurecht und Dein Haus verkaufen willst.
• Komplexere Finanzierung: Es kann sein, dass die Bank Dir bei der Baufinanzierung bestimmte Vorgaben macht, etwa eine Mindest-Restlaufzeit des Erbbaurechts.

Du musst also immer im Blick haben, dass Du nicht Eigentümer des Grundstücks bist und der Eigentümer bei vielen Entscheidungen ein Mitspracherecht oder sogar das letzte Wort hat.

Deshalb ist es wichtig, das Erbpacht-Verhältnis richtig aufzusetzen. Du solltest Dich also gut über die Details des Vertrags informieren. Lies dazu unseren Ratgeber zum Erbbaurecht und lade Dir unsere Checkliste Erbbaurecht herunter.

Checkliste Erbbaurecht