Nebenkosten im Mietvertrag Was darf der Vermieter abrechnen?

Die richtige Wohnung zu finden ist nicht leicht. Vor allem dann, wenn sie bezahlbar sein soll. Wie teuer eine Wohnung wirklich ist, ergibt sich erst nach der ersten Nebenkostenabrechnung. Dann erst weißt Du, wie hoch die Nebenkosten tatsächlich sind, die Du als zweite Miete zahlen musst. Wir erklären Dir, welche Betriebskosten Dein Vermieter auf Dich umlegen darf und welche nicht. 

Du musst neben Deiner Kaltmiete monatlich entweder eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale zahlen. Viel häufiger kommt die Vorauszahlung vor. Sie ist auch gerechter und transparenter, da die tatsächlichen Nebenkosten abgerechnet werden. Wie Du die Nebenkosten zahlen musst und in welcher Höhe, findest Du in Deinem Mietvertrag. Die Kaltmiete zusammen mit den Nebenkosten wird auch Warmmiete genannt. 

Der Begriff Nebenkosten und Betriebskosten wird gleichermaßen verwendet. Genaugenommen sind Betriebskosten nur die laufenden Kosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Zu den Nebenkosten zählen auch Kosten, die der Vermieter nicht umlegen kann, zum Beispiel einmalige Kosten für die Reparatur des Dachs. Die Nebenkosten umfassen damit mehr Kostenpositionen als die Betriebskosten. In diesem Ratgeber findest Du beide Begriffe, da beide in der Praxis vorkommen.

Die Nebenkosten Deiner Mietwohnung gliedern sich in kalte Betriebskosten und warme Betriebskosten. Zu den warmen Kosten zählen die Heiz- und Warmwasserkosten. Sie machen in der Regel fast die Hälfte der Nebenkosten aus. 

Zu den kalten Betriebskosten zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für einen Aufzug, Müllgebühren und viele weitere Positionen. Die einzelnen Kosten erklären wir ausführlich weiter unten. 

Welche Betriebskosten Dein Vermieter genau auf Dich umlegt, steht in Deinem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Entweder Dein Vermieter hat alle Kosten im Vertrag einzeln aufgeführt. Oder er hat im Vertrag auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen. 

In vielen Verträgen findest Du diese Regelung: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.“ Steht in Deinem Vertrag kein Verweis auf diese Verordnung, musst Du nur die Positionen zahlen, die Dein Vermieter einzeln im Vertrag aufgelistet hat. 

Für eine erste Übersicht kannst Du der folgenden Tabelle alle in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten Wohnnebenkosten entnehmen, die Dein Vermieter auf Dich umlegen kann.

Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung

Quelle: § 2 BetrKV (Stand: Mai 2025)

Die Heiz- und Warmwasserkosten bilden den größten Teil der Betriebskosten, gefolgt von Hausmeisterkosten, Versicherungen und Abwasser. Besonders gestiegen sind im vergangenen Jahr die Heizkosten, im Durchschnitt um 18 Prozent.

Regionale Unterschiede bei den Betriebskosten

Bei den Mietnebenkosten macht es einen großen Unterschied, wo Du wohnst. Du zahlst je nach Region entweder deutlich mehr als 2,51 Euro oder weniger. Bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser und Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich lokal Preisunterschiede.

So zahlte laut Berliner Mieterverein ein Haushalt in Berlin im Jahr 2022 durchschnittlich 2,79 Euro an Betriebskosten pro Quadratmeter im Monat. In Hessen mussten Mieter monatlich im Schnitt 3,16 Euro pro Quadratmeter zahlen. Da die Nebenkostenabrechnungen immer erst im Folgejahr vorliegen, gibt es derzeit noch keine aktuellere Auswertung von Abrechnungen und Daten.

Die Daten für 2024 sind eine Prognose. Erwartet werden deutlich höhere Kosten für Fernwärme-Kunden. Wer mit Heizöl geheizt hat, kann in der aktuellen Abrechnung der Heizkosten 2024 mit einer Ersparnis rechnen. Auch die Gaspreise sind nach dieser Prognose leicht gesunken. Sie sind aber immer noch auf einem hohen Niveau. Erdgas war deutlich teurer als in den Jahren 2018 bis 2020.

Die repräsentative Umfrage von YouGov für Ista, einem Unternehmen für Heizkostenabrechnungen, veröffentlichte eine ähnliche Prognose für 2024, aber mit unterschiedlichen Erwartungen für die Erdgaspreise. Sie erwarten beim Erdgas einen Anstieg von sieben Prozent, bei Fernwärme eine Steigerung von 27 Prozent.

2. Warmwasserkosten

Mit den Heizkosten werden meist auch die Warmwasserkosten abgerechnet. Die Kosten finden sich dann zusammen mit den Heizkosten in der Heizkostenabrechnung. Es gibt immer noch Vermieter, die den Verbrauch von Warmwasser nicht genau erfassen, obwohl sie dazu verpflichtet sind. Dann wird der Verbrauch geschätzt oder nach einer Formel berechnet.

Wichtig: In einem solchen Fall darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

Die kalten Betriebskosten, die Dein Vermieter auf Dich als Mieter umlegen darf, ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung oder aus dem Mietvertrag. Die Kosten kannst Du nicht dadurch senken, dass Du etwas einsparst. Du kannst bei der Nebenkostenabrechnung allerdings prüfen oder prüfen lassen, ob Dein Vermieter Kosten umgelegt hat, die er nicht umlegen durfte. Und ob er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet hat.

Wie Du Deine Abrechnung prüfen kannst und wer Dich dabei unterstützt, erklären wir ausführlich im Ratgeber Nebenkostenabrechnung. Diese kalten Mietnebenkosten darf Dein Vermieter auf Dich umlegen.

1. Kaltwasser, Abwasser, Grundstücksentwässerung

Das, was Du in Deiner Mietwohnung an Wasser verbrauchst, zum Beispiel an Trinkwasser aus dem Wasserhahn oder Wasser für die Waschmaschine und Toilettenspülung, rechnet Dein Vermieter in Kubikmetern als Betriebskosten ab. Ein Kubikmeter entspricht 1.000 Litern. Umgelegt werden die Kosten, die Dein Vermieter von dem örtlichen Wasserversorgungsunternehmen in Rechnung gestellt werden. Das sind auch Grundgebühren. Die Kosten für eine regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern sind unter der Position Wasserversorgung umlegbar. Anschaffungskosten für Wasseruhren dürfen in der Abrechnung nicht auftauchen, Mietkosten und Eichkosten hingegen schon.

Auch wenn viele Vermieter Wasseruhren eingebaut haben, muss Dein Vermieter die Kosten für kaltes Wasser nicht nach Deinem individuellen Verbrauch abrechnen – anders als beim Warmwasser. Er kann auch den Gesamtverbrauch des Hauses auf alle Mietparteien umlegen. Nach der gesetzlichen Regelung wird der Verbrauch anhand der Wohnfläche umgelegt, wenn im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel festgelegt ist (§ 556a Abs. 1 BGB).

Dein Vermieter darf zusammen mit dem Kaltwasser auch das Abwasser abrechnen (§ 2 Nr. 3 BetrKV). Die Kosten für das Schmutzwasser sind oft höher, da der Reinigungsaufwand und die Aufbereitung über die Kläranlagen teuer sind.

Die Menge des Abwassers orientiert sich am Frischwasserverbrauch. In der Regel wird davon ausgegangen, dass das gesamte entnommene Frischwasser in das Abwassersystem gelangt. Ein separater Abwasserzähler wird nicht benötigt. Deshalb entspricht die Menge an Abwasser, auch Schmutzwasser genannt, in der Regel der Menge an verbrauchtem Kaltwasser.

Die Abwasserkosten werden von der Stadt oder Gemeinde, in der Du wohnst, festgelegt. Die Preisunterschiede zwischen den Städten und Gemeinden sind groß.

Zur Veranschaulichung eine Übersicht über aktuelle Trinkwasserpreise und Abwasserpreise in verschiedenen Städten in Deutschland.

Trink- und Abwasserpreise in verschiedenen Städten

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Mai 2025)

Bei den Entwässerungskosten des Grundstücks geht es um die Ableitung von Regenwasser in die Kanalisation. Die Kosten hängen auch von der Größe des Grundstücks ab, da sie pro Quadratmeter abgerechnet werden. Die Unterschiede bei den Kosten für das Niederschlagswasser zwischen den Städten und Gemeinden sind ebenfalls groß.

2. Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Wohnt Dein Vermieter mit im Haus, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag von der Grundsteuer abziehen, die er umlegen kann.

Wie sich die Grundsteuerreform auf Deine Nebenkosten auswirkt, wirst Du erst in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen. Dann zeigt sich, ob Du mehr oder weniger zahlen musst. Oder ob sich für Dich nichts ändert.

Die meisten Grundsteuerbescheide haben die Städte und Gemeinden schon an die Eigentümer verschickt. Falls es Dich interessiert, ob Du mit höheren Nebenkosten rechnen musst, kannst Du Dich bei Deinem Vermieter nach der Höhe der neuen Grundsteuer erkundigen.

3. Straßenreinigung und Müllabfuhr

Zu den Mietnebenkosten zählen ebenfalls die Kosten für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr. Auch die Räum- und Streukosten bei Schnee und Eis können hinzukommen (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Wenn der Mieter die Räum- und Streupflicht übernimmt, muss dieser Anteil von den Kosten abgezogen werden. 

Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter darf Dein Vermieter nicht umlegen. Andersherum dürfen aber Kosten für einen externen Dienstleister auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der zum Beispiel kontrollieren soll, dass der Müll ordnungsgemäß getrennt und falls nötig nachsortiert wird (BGH, 05.10.2022, Az. VIIIZR 117/21).

Falls Dein Vermieter die Stadt oder Gemeinde beauftragen muss, Sperrmüll zu beseitigen, darf er die Kosten auf alle Mieter umlegen. Auch dann, wenn andere Menschen den Sperrmüll vor dem Haus unberechtigt abgestellt haben. Für Mieterinnen und Mieter, die mit dem Sperrmüll nichts zu tun haben, sind diese Kosten besonders ärgerlich. Doch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter diese Kosten auf alle Mietvertragsparteien umlegen dürfen, auch wenn Dritte für den Sperrmüll verantwortlich sind (BGH, 13.01.2010, Az. VIII ZR 137/09). 

4. Versicherungen

Die Kosten für eine Sach- und Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Überschwemmungen durch Starkregen oder Erdbeben, zählen dazu.

Achtung: Dein Vermieter darf die Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung nicht auf Dich umlegen.

5. Kosten für den Hausmeister

Hat Dein Vermieter eine Person als Hausmeister angestellt, sind das Gehalt und die Sozialversicherungsbeiträge grundsätzlich Nebenkosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Dein Vermieter kann auch jemanden, der selbstständig ist, oder ein Unternehmen damit beauftragen und diese Kosten umlegen. 

Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeisterarbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung ist aber, dass sie klarmachen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.

Wird der Hausmeister auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er Reparaturen, dann musst Du als Mieter diesen Anteil seiner Arbeit nicht bezahlen. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Die Abgrenzung ist nicht leicht.

Tipp: Schlüsselt Dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht auf, darfst Du davon pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, 22.04.2016, Az. 4 C 446/14). Oft ist der Hausmeister gleichzeitig Gärtner oder reinigt das Treppenhaus. Diese Kosten darf der Vermieter nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Du würdest sonst doppelt zahlen.

6. Reinigungskosten

Zu den Reinigungskosten gehören die Kosten zur Reinigung von allen gemeinsam genutzten Räumen des Mehrfamilienhauses wie Flure, Keller, Bodenräume, Tiefgaragen oder den Aufzug. Auch Kosten für Putzmittel und Personalkosten können berücksichtigt werden, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV).

Sonderreinigungskosten aufgrund einer Baustelle muss Dein Vermieter selbst bezahlen. Dabei handelt es sich nämlich um Instandsetzungskosten und nicht um Betriebskosten. Falls Dein Vermieter Graffitis auf der Hausfassade entfernen lassen muss, kann er die Kosten dafür nicht den Mietern in Rechnung stellen.

Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch wenn solche Reinigungsarbeiten durchaus sinnvoll sind (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20).

7. Kosten für den Aufzug

Dein Vermieter darf die Kosten für einen vorhandenen Aufzug auf alle Mietparteien als Betriebskosten umlegen. Darunter fallen regelmäßige Wartungskosten, Stromkosten, Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit, Kosten für eine Überwachungsanlage mit Notrufmöglichkeit und einer Alarmanlage. Du musst die Aufzugskosten auch zahlen, wenn Du im Erdgeschoss wohnst (BGH, 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06). Ausschlaggebend ist, ob Du den Aufzug benutzen könntest (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Meist sind die Kosten für einen Aufzug besonders hoch im Vergleich zu anderen Betriebskosten. Das kann an Vollwartungsverträgen liegen. Reparaturen am Aufzug dürfen allerdings nicht umgelegt werden.

8. Kabelanschluss, Antennen und Glasfaser

Die Kabelgebühren darf Dein Vermieter seit 1. Juli 2024 nicht mehr ohne weiteres auf Dich umlegen. So steht es im neuen Telekommunikationsgesetz (TKG). In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024 darf dementsprechend nur die Hälfte der jährlichen Gebühren auftauchen. 

Haben Vermietende Glasfaserleitungen verlegen lassen, können sie das Glasfaserüberlassungsentgelt über die Betriebskosten auf Mietende umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Es darf höchstens 60 Euro im Jahr kosten und ist auf die Dauer von fünf Jahren beschränkt. In Ausnahmefällen, zum Beispiel bei aufwendigen Baumaßnahmen, kann der Vermieter die Kosten neun Jahre lang umlegen. Die Umlage ist also befristet und der Höhe nach begrenzt (§ 72 Abs. 2 TKG).

9. Kosten der Gartenpflege

Alle Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten zusammenhängen, die Personalkosten, aber auch Kosten für einzelne neue Pflanzen, dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Zur Gartenpflege gehören das Rasenmähen, Unkrautjäten, der Rückschnitt und das regelmäßige Gießen der Gartenbepflanzung. Sogar Baumfällarbeiten zählen dazu, wenn die Bäume nicht mehr standsicher sind (BGH, 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Die Kosten der Gartenpflege musst Du auch übernehmen, wenn Du den Garten nicht unmittelbar nutzen kannst (BGH, 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Lässt Dein Vermieter den Garten neu anlegen, muss er dafür allein aufkommen.

10. Kosten der Schornsteinreinigung

Die Kehrgebühren des Schornsteinfegers darf Dein Vermieter abrechnen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Es gilt die entsprechende Gebührenordnung.

11. Kosten der Beleuchtung

Zu diesem Posten gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Auch die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage können umgelegt werden. Aber nur auf solche Mieter, die einen Stellplatz haben oder zumindest durch die Tiefgarage zu den Mülltonnen gehen (AG Saarbrücken, 27.06.2016, Az. 124 C 248/15). Lampen und Glühbirnen dürfen Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. 

Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ ist formell unwirksam, weil darunter auch andere Stromquellen abgerechnet werden können. Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung (AG Hamburg, 03.03.2022, Az. 48 C 320/20).

12. Sonstige Betriebskosten

Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht gesondert aufgelistet sind, können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umgelegt werden. Wir haben Dir zwei typischen Kostenpositionen aufgeführt, zu denen es Gerichtsurteile gibt. 

Dachrinnenreinigung: Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.

Rauchmelder: Anschaffungskosten für Rauchmelder dürfen Vermieter nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten. Denn die Anmietung der Geräte tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung (BGH, 11.05.2022, Az. VIII ZR 379/20). 

Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern darf der Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn im Mietvertrag sich dazu eine ausdrückliche Vereinbarung findet. Ansonsten darf der Vermieter sie als sonstige, neue Betriebskosten nur mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung auf den Mieter umlegen (LG München I, 15.04.2021, Az. 423 C 8482/16).

Tipp: Rechnet Dein Vermieter deutlich höhere Summen als sonstige Betriebskosten ab, solltest Du Dich bei ihm erkundigen, was er genau abgerechnet hat. Du kannst auch die Rechnungen dazu einsehen.

Dein Vermieter darf bestimmte Kosten nicht in Rechnung stellen, selbst dann nicht, wenn sie im Mietvertrag aufgelistet sind:

• Kosten der Hausverwaltung oder Verwaltungskostenpauschale (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
• Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
• Bankgebühren

Finden sich diese Kosten in Deinem Mietvertrag, so ist das unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Falls Du zu Unrecht solche Kosten gezahlt hast, kannst Du sie vom Vermieter auch für die vergangenen drei Jahre zurückfordern (§ 812 BGB). Darüberhinausgehende Ansprüche können verjährt sein.

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein. Darunter fallen Kosten für Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten. 

Nach dem Gesetz darf Dein Vermieter nur Vorauszahlungen in angemessener Höhe von Dir verlangen (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein großer Sicherheitspuffer für die Nebenkosten ist ohne Begründung nicht erlaubt. Die monatlichen Vorauszahlungen dürfen die zu erwartenden Betriebskosten nur geringfügig überschreiten. 

Darf der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen?

Dein Vermieter darf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, wenn es nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass Du auch im nächsten Jahr nachzahlen musst. Um die Nebenkostenvorauszahlung im Anschluss an eine Abrechnung zu erhöhen, braucht Dein Vermieter keine Zustimmung von Dir (§ 560 Abs. 4 BGB). 

Anders ist es, wenn er innerhalb des Jahres die Abschläge erhöhen will. Das geht nur, wenn Du einverstanden bist. 

Einen Teil der Mietnebenkosten kannst Du bei Deiner Steuererklärung angeben. 

Für jeden Euro, den Du an Deinen Vermieter zahlst, bekommst Du 20 Cent vom Finanzamt zurück. Es gelten allerdings Höchstgrenzen: Haushaltsnahe Dienstleistungen sind mit bis zu 20.000 Euro pro Jahr absetzbar. Handwerkerleistungen können bis zu 6.000 Euro in die Steuererklärung eingetragen werden. 20 Prozent der Lohnkosten gibt es dann als Steuerermäßigung zurück. Maximal also 4.000 Euro bei den haushaltsnahen Dienstleistungen und 1.200 Euro an Handwerkerleistungen. 

Als Nachweis für das Finanzamt ist Deine Nebenkostenabrechnung ausschlaggebend, die man als Mieter oder Mieterin jährlich vom Vermieter beziehungsweise von der Vermieterin oder der Hausverwaltung bekommt. Dort sind die auf den einzelnen Mieter oder die einzelne Mieterin umgelegten Kosten für die erbrachten Leistungen aufgelistet.

Was Du dabei beachten solltest, findest Du ausführlich in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten.